東京カンテイのマンションデータ 築年数、若返りの動きも

都営三田線の掲載11駅における3.3平方メートル当たりの平均価格は119.3万円で、1年前に比べて9.1％、金額にして11.9万円値下がりした。

事例数は832件（37件増加）、平均築年数が21.4年（1年前19.6年）で約1年古くなった。平均専有面積は51.8平方メートル（同53.2平方メートル）でやや狭くなったものの、広くなった駅もいくつかみられる。特に板橋区役所前は約7平方メートル広くなっており、ファミリー物件の流通量が増えている実態が読み取れる。

また同駅は、他駅がすべて値下がりした中で唯一横ばいだった。築年数を経ているにもかかわらず2年前比では値上がりしており、堅調に推移していると言える。

また、沿線全体を通して比較的老朽化した物件が多く、特に志村坂上以北は古い団地やマンションが目立つ。

その一方で、新築供給の動きもある。直近では志村三丁目周辺で、ファミリー向け中規模マンションの募集が始まる予定だ。

沿線は大手町や日比谷方面に通じるほか、00年には東急目黒線と相互直通運転を開始。利便性の向上に伴う住宅需要を見込んで、板橋区役所前や本蓮沼、志村坂上などで物件の供給が進んだ。当時の物件が、今後中古市場に出回ると予想される。


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東京カンテイのマンションデータ 2線共に売事例増加

JR高崎線の掲載5駅における3.3平方メートル当たりの平均価格は、59万円。1年前に比べて14.7％下落、金額にして10.2万円値下がりした。

事例数は352件（48件増加）。平均築年数は17.8年（1年前16.0年）で、平均専有面積は69.1平方メートル（同67.3平方メートル）だった。

全駅で築年が古くなり、値下がりした。北本を除く4駅は2年前の水準に比べても下げており、下落傾向がはっきりと読み取れる。

宮原と上尾では、数年前のミニバブル時に新築マンションが一定量供給されたことから、今後築年数が若返る可能性もある。

北本では、バブル期に1次取得者向けのファミリータイプが比較的多く供給された。そのストックが現在流通しているようだ。

JR川越線の掲載3駅における3.3平方メートル当たりの平均価格は68.3万円。1年前に比べて16.7％下落、金額にして13.7万円値下がりした。

事例数は154件（30件増加）。平均築年数は15.8年（1年前14.8年）で1年古くなり、平均専有面積は66.7平方メートル（同71.2平方メートル）で、やや狭めの物件にシフトしたようだ。

大宮から1駅の日進は、前年から13万円下げたものの2年前とほぼ同水準に落ち着いた。同線は埼京線に直通しており、快速を利用する場合、日進-新宿間の所要時間は約35分。アクセスの良さが価格を下支えしているとみられる。


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東京カンテイのマンションデータ 上昇基調との判断は早急

JR東北本線の掲載8駅における3.3平方メートル当たりの平均価格は、77万円。1年前に比べて3.6万円値上がりした。事例数は293件（50件減少）。平均築年数は16.3年（1年前17.8年）で1年半若返り、平均専有面積は73.3平方メートル（同68.6平方メートル）と広くなった。

今回沿線平均は値上がりしたが、これをもって上昇基調に転じたとは判断し難い。不況を機に、同線を含む山手線の北側エリアで割安感が出ているが、一次取得者を主なターゲットとする手頃な物件の供給が進むと、地価の上昇にはつながりにくいと考えられるためだ。

都心寄りの尾久は4万円上昇したが、築年数が約5年と大幅に若返った影響が大きいとみられる。

尾久以外の駅周辺では、マンションの流通量自体が少ないため、市場に出た物件の面積が広めだった場合など単価の動きに直結する可能性が高い。今回は、約13平方メートル広くなった東大宮などがこの例に当てはまる。


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東京カンテイのマンションデータ 築古増え全駅値下がり

JR埼京線の掲載12駅における3.3平方メートル当たりの平均価格は、110.7万円だった。1年前に比べて11％、金額にして13.6万円の下落となった。事例数が908件（35件減少）、平均築年数が16.4年（1年前14.6年）でやや年長化し、平均専有面積は64.7平方メートル（同64.3平方メートル）でほぼ変化なしだった。

前年の上昇基調から反転し、今回は全駅が下落した。また、2年前の水準よりも下げたのは8駅に上る。昨秋から続く不況の影響に、築年数の年長化も加わり、下落傾向に拍車がかかったようだ。

その中で、2万円下落と下げ幅が最も小さかったのが浮間舟渡。築年数の若返りが要因とみられる。

ほかに、武蔵浦和の動きも比較的堅調だ。築年数がやや年長化したものの、下げ幅は5万円にとどまった。

一般に、景況が不透明な時には、都心部に近く比較的手頃な価格での土地取得が可能なエリアが、一次取得者向けの物件を企画する際に重宝される。そうした新築供給の機運に、中古の価格も引っ張られる形で安定する場合は多い。武蔵浦和もそうしたケースに当てはまる可能性はある。

周辺駅に比べて相場が高めの北与野は、比較的新しく開発された新都心エリア。大宮の隣駅という立地上の優位性に加えて、面積が広いなど条件の良い物件が多いことが価格形成に寄与しているようだ。



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東京カンテイのマンションデータ 値頃感が魅力 開発進むか

東武伊勢崎線の掲載20駅における3.3平方メートル当たりの平均価格は83.8万円。1年前と比べ4.9％、金額にして4.3万円値下がりしている。

平均築年数は16.8年（1年前17.5年）でやや若返った。平均専有面積は65.6平方メートル（同63平方メートル）、事例数は1492件（111件減）だった。

上昇6駅、下落13駅、横ばい1駅。上昇した駅についても、1万～13万円の小幅な値上がりにとどまっている。

その中で曳舟が2年連続で上昇し、東向島、西新井を抑えて沿線最高値をマーク。築年数の若返りが価格に反映したとみられる。

そのほか、築年は若返っているものの、値下がりした駅が目立つ。西新井、竹ノ塚、谷塚、新越谷などだ。

元々工業地域として発展してきた同沿線。住宅開発も活発だったが、古い団地が多く、他路線と比べて交通利便線が高い割に価格が手頃という特徴を持つ。

ただ不況の影響を受け、住宅に関しても価格を重視する傾向が強まっている。手頃さに加えて、草加周辺までは都心への通勤圏内であり利便性も高いことから、特に一次取得者層に向けてマンション供給の動きが加速する可能性もある。


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